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  • 突发!开发商集中撤离三四线,一二线的购房者需当心!

    2019-4-15 15:18| 发布者: 5qP| 查看: 109| 评论: 0

    摘要: 嗨!走啦! 是啊。 去哪? 二线啊。 留在三四线行不行啊? 留在三四线你养我吗? 撰文|周翔宇 来源|凤凰网房产 4月8日,朋友圈毫无征兆被《2019年新型城镇化建设重点任务》这一来自发改委发布的文件刷屏。对文件的 ...


    嗨!走啦!


    是啊。


    去哪?


    二线啊。


    留在三四线行不行啊?


    留在三四线你养我吗?





    撰文|周翔宇


    来源|凤凰网房产




    4月8日,朋友圈毫无征兆被《2019年新型城镇化建设重点任务》这一来自发改委发布的文件刷屏。

    对文件的关注源于其中的一段描述——




    继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;




    城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。




    各大媒体开始梳理人口500万以下的城市,很多人看来,随着户籍政策限制的松闸,人口将呈现从城镇向小城市,从小城市向中等城市,从中等城市向大城市、特大和超大城市迁移的趋势。

    一二三四线都将受益,城镇化率突飞猛进,房地产又将迎来一波行情,这是理想的状态。




    可如果看过刘易斯·芒福德的《城市发展史》,将不同城市纳入同样的赛道,大城市的贪婪和扩张,会逐渐吞噬郊区、乡村甚至小城市,头部资源集聚,“灯下黑”效应凸显,中小城市逐渐被甩在身后。




    这或许才是现实。




    1




    3月28日,一片房企的年报声中,北京房企首开股份发布一份融资公告,拟发行25亿元中期票据。




    在这则看似正常不过的公告最后,首开股份加了一句,融资不用于三、四线城市房地产项目开发建设。




    三四线城市的颓势,在房企的财报中也可窥得端倪。2018年年报多家房企计提存货准备金额,显示了他们对于三四线市场的谨慎态度。




    万科年报显示,2018年存货跌价准备为23.1亿元,较2017年的16.1亿上涨43.5%。新城控股存货跌价准备金额达3.97亿元、阳光城3.8亿元;绿城中国则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径,亏损额达1.2亿元。




    这些房企选择计提项目中,75%以上以上来自于三四线城市。但在2017年之前,三四线城市铸就了一批房企的规模神话,从宠儿到弃儿,从弃儿到宠儿,三四线城市的角色转换快得让人猝不及防。




    事实上,学术上既没有“一二三线城市”这个说法,这种分级也不符合经济学的客观规律,但无论社会怎么发展,中国人爱给事物区分等级的兴趣一直没变:穿Topshop的看不起穿ZARA、H&M的,穿ZARA、H&M的看不起穿Verymoda、Only的,穿Verymoda、Only的又看不起穿美威、以纯的。




    吃穿住行也有一套自己的等级链,坐头等舱的看不上坐经济舱的,坐高铁的看不上坐汽车的;卖新房的看不上卖二手房的,卖二手房的又瞧不上搞租房的;甚至连骗子也有自己的鄙视链:重金求子的一定要强于电信诈骗的,传销还是要排在诈骗之后的。




    对城市的分级则可以更简单粗暴,房子均价5万以上的可以被划为一线的范畴,3万~5万的属于二线,三四线则是要排到2万~3万之间的。




    开发商对一二三四线城市的热爱,并非取决于单价的高低,因为骑自行车的,不一定就不如开汽车的。相反,开发商可能更偏爱骑自行车的,因为他们有购买汽车的欲望,相反开汽车的不会想着再去给自己添一辆自行车。




    特别在2018年前,一大批来自三四线的消费者希望将手中“自行车”换成“小汽车”,因为他们坚信四个轮子的不仅保值,还能增值,这些消费者的底气,源于一个名词“棚改货币化”。




    2016年二季度,国家统计局曾发布数据:2016年1—4月份,非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米,比3月末有所减少,但比去年末增加了1233万平方米。




    《人民日报》在统计局数据发布的几天后发布一篇文章《三四线压力较大 去库存仍是一场硬仗》。这篇文章既指出去库存任务依然任重道远,同时比较含蓄提出了解决高库存的办法:继续推进保障房货币化安置、降低新市民落户门槛······




    棚改货币化,给三四线带来了源源不断的真金白银。




    2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,棚改由1.0进入2.0,棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。




    2年后,住建部等在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中再次明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主。




    政策导向之下,作为棚改货币化安置资金源头的PSL源源不断向三四线城市“输血”,从2015年12月PSL期末余额10812亿元,到2018年9月PSL期末余额32371亿元三年中增长了两倍。

    加之货币的乘数效应,因此,抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。




    2017年以来,三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离,同比增长大幅提升,尤其是2017年,三线城市同比增长上升至高位。




    三四线成为了香饽饽,50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米,同比增长63%;在二线城市拿地约18000万平方米,同比增长46.7%;在三四线城市拿地面积17000万平方米,同比增长145%。




    所以2016年后中国三四线的房价走出了一个奇怪的曲线——就是房价先涨起来,然后才有了交易量。源源不断的资金撑起了市场对未来的预期,这种心理作用成为去库存的“良药”。




    但是在2018年,伴随去库存目标接近完成,棚改货币化这种单纯依靠政府出资实现的地产销售,缺乏产业发展支撑因而难以长期持续,未来对地产销售的拉动效应也逐渐消退,三四线热开始退潮。




    2018年,去杠杆替代了去库存,成为主流词汇。房企去杠杆,城市也要去杠杆,房企开始重新衡量业务布局。




    2




    3月14日下午,上海外滩接连迎来两场上市房企的业绩发布会。




    稍早的旭辉控股集团发布会2点开始,集团总裁林峰携执行副总裁陈东彪及财务中心总经理潘皓琦出席。林峰打破惯例,在今年让陈东彪对2018年集团业绩做了简要介绍,而后的记者提问环节,林峰仍然成为了焦点所在。




    去年跨入千亿规模的旭辉控股,“权益”一直是外界关注它的重要维度。




    2014~2017年,旭辉控股的权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%。




    这是企业增加销售规模的常用方法,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,用合作方式不断扩充规模能够使得企业规模快速释放。




    当然,低权益销售比例同时带来外界对旭辉销售金额含金量的质疑,有分析指出,旭辉以合作方式换来了规模快速增长,但自身盈利水平却一直没有提升,相当于“一直在替别人打工”。




    此外,权益比例较低的房企,销售回款率越低,增收不增利的情况较为明显。




    2014年旭辉销售额212亿元,净利润为18.6亿元。4年间,旭辉销售增长了7倍,大大高于其净利润3倍的增长幅度。




    林峰说,2019年旭辉要实现有质量的增长,其中重要的一种途径就是继续扩大权益销售比重。旭辉将这一任务放在了二线城市,林峰说,2019年公司将继续把握土地市场窗口机会,把握城市分化和市场轮动的投资机会,增加在二线、强三线城市的土地储备。




    3小时后,阳光城的发布会如约开始。执行总裁朱荣斌说,2019年阳光城将销售指标锁定在1800亿元,坚持聚焦一二线城市、刚需改善产品的总体策略,同时进一步深化区域和城市解读。




    阳光城比旭辉有着更迫切的二线需求。




    由于在阳光城之前,包括朱荣斌和吴建斌都来自碧桂园,后者借助三四线的红利挤下万科坐上行业规模“老大”,因此市场期待阳光城能够“复制”碧桂园的路线和速度。




    虽然阳光城目前的土地储备中,一二线土储占比达到85.8%,但是“双斌”执掌后的2018年,阳光城拿地主要下沉到了三四线。




    阳光城2018年共以权益对价306亿元合计补充土地储备约1333万平方米。具体来看,在大福建区域拿地多位于南安、龙岩、晋江等三线城市;在贡献较大的内地区域和长三角区域拿地多位于上饶、赣州、梁平、乌鲁木齐、张家港、慈溪等三线城市。




    这一布局并没有帮助管理层在今年交上一份完美的答卷:182.22%的净资产负债率仍居高位,远高于行业水平;净利润率6.92%,虽然相较于去年的6.22%略有提高,但与行业10~12%的平均净利润率相比仍有一定差距。




    对于未来的土储计划,副总裁徐爱国表示,阳光城会主要投资于一二线城市,对三四线城市会保持适度地关注。




    对二线关注不断提升的还有新城控股。




    今年1月,新城控股又新增土地货值208.8亿元、土地建筑面积230.8万平方米,分别位列行业第六和第五。




    从城市层级来看,一二线以及热门三线城市仍是新城控股重点布局方向。自去年12月于北京、南京、济南、合肥、温州、沈阳、贵阳、扬州、西安等城市拿地后,今年1月,新城控股又在天津、太原、昆明、长沙、武汉等重点二线及中西部省会城市落子,深耕与拓展并举。




    数据显示,2018年新城控股新增项目一二线及强三线占比近70%。




    不难看出,2019年开局以来,新城控股正延续这一趋势,继续加大在二线城市的拓展力度。




    3




    尽管踌躇满志希望在二线土地市场都能有所斩获,但是这些民营房企即将面对最强劲的对手。




    翻开拿地黄历,其实不难发现,在2016年三四线市场出现回暖迹象,众多民营房企转变思路布局三四线之时,央企地产企业依然是二线市场的拿地中坚力量。




    凤凰网房产了解到,2016年上半年,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。




    2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%,也就是说超过一半的高价土地都是被国企买走的。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出了15幅地王。




    如果从具体央企战略来看,中海地产在2018年财报中披露,公司2018年在中国内地28个城市和香港新增63幅土地,总地价为1443.2亿港元。截至2018年底,中海系列公司土地储备为9144万平方米。其中,一线占15%,二线占65%,中海宏洋占20%。颜建国表示,中海始终坚持在一二线的策略不变。




    中国金茂同样如此,在金茂今年的业绩会上,执行董事兼首席执行官李从瑞表示,2019年布局的城市的话中国金茂会继续以一线和二线为主,目前已经进入40个城市。目前中国金茂希望深耕现有城市,多个城市发展不是金茂的目的。




    央企在二线的集中拿地,这部分土地平均消化周期在2~5年,因此二线城市土地市场,目前依然是央企的主“舞台”。




    当然,央企在量少价高的二线市场频频高价出手,更重要的底气来自于低廉的融资成本。







    2018年,央企房地产企业的贷款利率一直维持在较低水平,在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上,即使略有上浮,仍可维持在7%-8%左右,实际优质房企的银行贷款利率多在6%左右。

    可以将2018年下半年房企单笔最高融资利率进行排名,不难发现融资成本最低的前10家房企中有7家具有央企、国企身份。




    因此,民营企业面对的对手,不仅是稍显陌生的战场,更重要是一批“财大气粗”的老练二线玩家。




    当然,并非所有房企都在看衰三四线城市的房地产市场。碧桂园董事会主席杨国强在3月18日业绩发布会上就直言,长远看好三四五线城市的房地产市场。




    杨国强给出的理由是,随着农民工工资的上升,他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,因此,最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。




    不过数字展现了更真实的市场,数据显示,今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米,受春节因素环比增长29.1%,同比下降57.6%。




    尤其在新的户籍政策之下,拥有深耕的雄心固然值得敬佩,但是当环境变化,活下去才是市场的第一要义。



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