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  • 房价,到头了!未来买房子的人,一年更比一年少!

    2019-7-31 11:03| 发布者: olskosi| 查看: 171| 评论: 0

    摘要: 来源:功夫财经 因为过去15年买房躺赢,所以绝大多数人认为,现在买房还是会躺赢。 中国房价未来涨不涨,从中长期的角度,最要命的问题其实只有三个:土地、人和钱。 从2017年开始,未来需要在大城市购买房子的年 ...


    来源:功夫财经




    因为过去15年买房躺赢,所以绝大多数人认为,现在买房还是会躺赢。




    中国房价未来涨不涨,从中长期的角度,最要命的问题其实只有三个:土地、人和钱。




    从2017年开始,未来需要在大城市购买房子的年轻人,一年更比一年少,十年少1亿!




    如果说,财富获取上有个什么定律的话,那就是——一代人获取财富的方式,一定不适用于下一代人!




    1、




    大家都知道,在过去的15年间,中国最有效、最安全、最简单获取财富的方式,其实就是买房买房买房——北京买房、上海买房、南京买房、杭州买房……




    由此,也让整个中国社会形成了一种惯性思维:不管哪里买房,都一定能赚钱;不管什么时候买房,都一定能发财。




    因为过去15年买房躺赢,所以绝大多数人认为,现在买房还是会躺赢,因为中国房价还会一直涨——他们似乎没有想过,按照现在中国的房地产总值,如果继续上涨,让大家都赚钱,要不了多久,中国的人均财富很快就会成为世界第一。








    注意,我说的是人均哦!




    如果过去15年中国人财富获取方式未来依然有效,大家都去买房子发大财,那意味着,中国很快就会没有穷人,然后所有人都成为有钱人。




    唯一的问题是:大家都有钱了,谁来服务有钱人?




    对!让那些不炒房的国家的人给我们提供服务。




    要不了几年,欧美那些金发碧眼的白妞都争先恐后的要给我们当保姆,帅气有型的白人小哥哥想法设法到洗浴房里给我们捶背洗脚,端盘子的服务员非纯种欧美白人的不要,招聘一个工地保安,长相和能力都要求和电影上的汤姆克鲁斯一样……




    这“梦”未免做得也太美了些。




    2、




    中国房价未来涨不涨,从中长期的角度,最要命的问题其实只有三个:土地、人和钱。




    先来看土地因素。




    从供给角度看,房子的建筑材料从来不缺,建造方法也不断进步,世界上从来没有任何一个地方因为建筑材料奇缺或建造技术不行而造成房价上涨。只有土地供应,会成为房价的关键因素。




    其实,土地本也不应该成为影响房价的因素,因为全世界没有任何一个国家连盖房子的土地都没有(哪怕是新加坡这样的弹丸小国也是如此),但通过政策,对土地供应施加限制,向来是一个地区房价上涨最要命的因素。




    长期以来,我国实行“二元结构”的土地制度,城市土地归属国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。




    当然,从产权上来说,土地都是公有的,但按照所有权和使用权分离的原则,土地使用权是可以进入市场的,我们买房子,只不过是买一个土地使用权。




    在城乡二元体制下,国有土地和集体土地在权能、市场地位等方面都存在差异,相比国有土地,集体土地受到的管控更加严格。与国有土地可以直接入市交易不同,集体土地需要先通过政府征收,土地性质转变为国有土地,才能入市交易。




    通俗来讲,就是国有土地使用权可以直接卖给开发商进行建设,但是集体土地不能直接开发建设,需要经过政府征收后,使用权才可以转让。现实中,这种操作某种程度上造成了土地的供需失衡,而这也恰恰是中国中长期房价上涨的核心原因。




    然而,这一切可能从2018年底要改变了。




    2018年12月23日,全国人大常委会第十三届第七次会议,通过了《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(草案),2019年1月4日,会议对修正案的草案进行审议,并发布了征求意见稿,目前已经报至国务院审议。




    这标志着,我国已使用近30年的《土地管理法》,终于有了一次大修改。




    此次修正案,主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、耕地尤其是永久基本农田保护等方面。修正案删除了“从事非农业建设使用土地必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定,并将原《土地管理法》中的第63条修改为:




    “县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”




    这意味着,符合规定的集体经营性建设用地,可以不用经过征收为国家所有,直接进入土地市场,也就是2018年底以来房地产行业的媒体热词“集体土地入市”。




    国有土地垄断房地产市场的局面,就这样被撕开了一个口子,地方政府以后将不再是土地唯一供给人,而这也是在中国房价、尤其是大城市房价涨至世界第一之后,中央政府为化解房价风险而出台的、真真切切遏制房价上涨的土地政策。



    3、




    再来看钱的因素。




    2018年4月,央行货币政策委员会委员樊纲,在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出,只要六个钱包能帮你凑够首付的话,那么最好还是买房子。




    “六个钱包”的论断,就此迅速火遍网络。






    六个钱包,顾名思义,除了年轻人自身,还囊括进了男女双方的父母乃至祖父母——这个稍显“残酷”的说法,虽然一度争议很大,但确实是正在上演的买房故事的写照。




    我曾经提出一个观点,人类历史上任何一场壮观的资产泡沫,最终接盘的一定是普通人,因为有钱人普遍都是一个社会里占据资源、信息和判断优势的人群,他们永远不可能去充当最后一任接盘侠——否则的话,难道你想让李嘉诚、马云、马化腾、王健林、许家印这些人充当高房价的最后一任接盘侠么?




    从这个观点延伸开来,当连普通人耗尽毕生财富乃至把家族的财富都卷入进来,也只能勉强买得起的时候,也就意味着这种资产泡沫走到了尽头。




    我也曾看到一份数据,说如果按照通勤5公里以内的市场价格来计算房租,北京的医院护士、小学老师及公交车司机的房租,是他们工作收入的1.1-1.5倍。这意味着,要么他们牺牲自己的休闲及娱乐时间,将其转变为通勤时间,要么要依赖于家庭的补贴才能在大城市生存。




    现在大城市不少小白领们,也是拿着工资勉力支撑住宿费用,有一些花钱大手大脚的,甚至还得管爸妈要钱付房租。




    此外,就在在房价一路上涨之下,原本不习惯负债的中国人,居民部门债务/GDP的比值也从1996年的不足5%一路飞升,到2017年底已经接近GDP的50%。




    因为中国居民部门收入在GDP中的分配比例又远低于发达国家,所以中国家庭债务与居民可支配收入的比值更是高的可怕——上海财经大学的研究甚至显示,截至2017年,我国家庭债务与可支配收入的比值高达107.2%,逼近美国金融危机前峰值……






    人人都知道,借债借多了,你就再也借不了债了,你就无法再去贷款买房了。




    当代世界各国房价,都是靠居民贷款维持,如果居民部门的负债能力到达极限,那就意味着房价上涨到了尽头——这不仅仅是理论推导,1980年以来的历史证明,只要一个国家的私营部门债务(居民部门+企业部门)到达200%左右的水平,那房产价格就基本走到了尽头。




    无论是1990年的日本房地产泡沫,还是2007年的美国房地产泡沫,或者是2017年加拿大和澳大利亚的房地产泡沫,还有……






    ▲数据来源:国际清算银行(BIS),数据截止到2016年底




    4、




    最后,来看长期房价的决定因素——人。




    2018年新出生婴儿数据已经公布,1523万!


    2017年和2016年,这个数据分别是1723万和1786万;(2016年,我国实施“全面二孩”政策)


    2015年和2014年,这个数据分别是1655万和1687万;(2013年底,我国实施“单独二孩”政策)


    2013年和2014年,分别是1640万和1800万;(2011年底,中国实施“双独二孩”政策)


    再往前,2011年是1600万,2010年是1588万……






    ▲数据来源:国家统计局,图表为作者本人所做。图中的1961年不是没有数据,而是新出生婴儿不到1000万。




    从2002年开始,中国新出生婴儿数据就开始持续低于1600万;




    从2012年到2017年,我们连续放开双独二孩、单独二孩、全面二孩,勉强把这个数据拉到1700万以上,但随着过去两年二孩生育高峰的回落,2018年以后,中国新生婴儿出生的数量只会比1500万更少!




    要知道,从1981年到1997年,中国每年新出生人口都在2000万以上,这2000万人:




    长到6岁以后,要上学,幼儿园、小学、初中、高中、大学;


    长到18岁以后,要谈恋爱,要好玩,要追求新奇的玩意;


    长到22岁以后,要参加工作,要花钱,要消费,要折腾;


    长到25-30岁,要结婚,要买房,要装修;


    ……




    咦,我咋想起来,全中国的城市房价好像是从2003-2005年开始暴涨的呢!




    ——没错,正是1981-1997年出生的年轻人,撑起了中国过去近15年的房地产价格,也让房地产不断的涨涨涨,涨到很多人买不起……




    1957年,中国总人口6.46亿,新出生人口2138万;


    1988年,中国总人口11.1亿,新出生人口2521万;


    2018年,中国总人口13.9亿,新出生人口1523万。




    嗯,你自己比较一下这个差距:




    过去15年的房子,每年都有2500万年轻人来买;


    未来15年的房子,每年只有1500万或更少年轻人来买。




    按照26-35岁的购房年龄算,从2017年开始,未来需要在大城市购买房子的年轻人,一年更比一年少,十年少1亿!




    说这么多,你还认为,未来房价会一直涨下去吗?



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